Kentsel dönüşümde yeni dönemi konuşurken herkes depremi, yasayı, belediyeyi tartışıyor. Hatta bir önceki köşe yazımda bende belediye yönünü açıklamaya gayret etmiştim. Ama masanın bir köşesinde sessizce oturan birileri daha var. Küçük ölçekli müteahhitler.
Ve 4 Şubat 2026 sonrası tabloya bakınca şunu irdelemek gerekiyor ; Bu yeni oyunda herkes oyuncu mu, yoksa bazıları sadece figüran mı?
Dayanak yine 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun. Ama uygulama artık eski alışkanlıkları taşımıyor. Eskiden mahallede tanınan, üç beş apartman yapmış, malikle çay içip el sıkışarak anlaşan müteahhit modeli vardı. Proje satıştan finanse edilir, daireler maketten satılır, inşaat o nakitle yükselirdi. Risk büyüktü ama sistem böyle dönüyordu.
Şimdi tablo değişiyor. Finansal yeterlilik, teminat, proje güvencesi, denetim… Kısacası “niyet” değil artık “nakit” soruluyor. Küçük müteahhit için en zor soru da bu zaten. Çünkü büyük firma banka kredisine ulaşabilir, proje finansmanı kurabilir, hatta kamu destekli modellere entegre olabilir. Küçük olan ise çoğu zaman arsa payı üzerinden denge kurmaya çalışır. Satış yavaşlarsa nefesi daralır. Maliyet artarsa dengesi bozulur.
Yeni model güvenli üretimi hedefliyor, evet. Ama aynı zamanda ölçek ekonomisini ödüllendiriyor. Bu da piyasada doğal bir eleme anlamına geliyor. Artık “arsa topla, kat ver, satışla çevir” refleksi zayıflıyor. Sermaye gücü olmayanın manevra alanı daralıyor. Ve küçük müteahhit, büyük müteahhit karşısında sadece rekabet etmiyor; aynı zamanda aynı kurallarla yarışmaya zorlanıyor. Oysa güçleri eşit değil.
Depreme karşı güvenli yapı üretelim derken, piyasada güvenli oyuncu tercih ediliyor. Riskli bina istemiyoruz ama risk taşıyan firma da istemiyoruz. Mantıklı mı? Evet kesinlikle. Peki sonuç ne olacak? Büyük firmaların daha çok alan topladığı, küçüklerin ise ya birleştiği ya da piyasadan çekildiği bir tablo karşımıza çıkacak gibi.
Malik açısından bakınca da durum ilginç. Dün mahalledeki müteahhitle pazarlık yapan malikler, bugün kurumsal firmaların standart sözleşmeleriyle karşılaşacak. Esneklik daha da azalacak, prosedür artacak. Belki daha güvenli ama daha mesafeli bir ilişki kurulacak. Çaylı pazarlıkların yerini hukuk dili alacak.
Bu kötü mü? Her zaman değil tabiî ki. Ama romantik mahalle müteahhitliği dönemi kapanıyor gibi görünüyor. Yerini daha teknik, daha finansal, daha kontrollü bir model alıyor.
Asıl mesele şu: Bu dönüşüm gerçekten deprem güvenliğini mi büyütecek, yoksa piyasayı birkaç güçlü oyuncuya mı bırakacak? Çünkü kentsel dönüşüm sadece betonun değil, sermayenin de yeniden dağılımıdır.
Ve yeni dönemde ayakta kalmak isteyen küçük müteahhit için tek seçenek kalıyor: Ya büyüyecek, ya birleşecek, ya da kenara çekilecek.
Deprem herkese eşit davranıyor. Ama piyasa davranmıyor.
